Les années 2000 ont vu un fort développement de l’épargne immobilière en France avec :

• la création des SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) qui a permis de développer le compartiment immobilier de la Bourse de Paris
• et la création des OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) en 2005

Ces véhicules complètent le dispositif existant des placements du secteur de la «pierre papier» que sont les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).

La multiplication des réglementations dans le domaine financier, tant au plan international que français, pousse les investisseurs qualifiés ou non à rechercher les OPCI qui offrent des avantages spécifiques.

Les OPCI ont été créés en 2005 par l’Ordonnance n° 2005-1278. Ils sont agréés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Comme les SICAV ou les FCP, ils permettent à plusieurs épargnants de regrouper leurs fonds propres et d’investir dans la pierre sous une forme indirecte.

L’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) est placé sous le contrôle de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), qui agrée et contrôle toutes les SGP et chaque nouvel OPCI ainsi que toute décision majeure les concernant (modification du prospectus, du fonctionnement, de la liquidité, fusion, dissolution,…)

Plusieurs acteurs interviennent dans son fonctionnement et sa gouvernance :

• une société de gestion (SGP),
• un dépositaire pour le contrôle et la conservation des titres,
• un expert immobilier,
• un commissaire aux comptes,
• et selon son statut, un conseil d’administration pour les SPPICAV ou un conseil de surveillance pour les FPI.

La société de gestion est seule responsable en matière d’investissement et doit rendre compte de sa politique de gestion devant les actionnaires.

Quelle est l’information à destination de l’investisseur ?

• Préalablement à leur souscription de parts/actions d’un OPCI, l’investisseur doit recevoir :
• le document d’information clé pour l’investisseur (au format OPCVM jusqu’au 31 décembre 2019, puis format PRIIPs à compter du 2 janvier 2020), qui est un document devant fournir une information synthétique présentant les renseignements essentiels et nécessaires à la prise de décision de l’investisseur (objectifs et politique d’investissement, profil de risque et de rendement, risques, coûts, performances passées et informations pratiques),
• le prospectus et les statuts de la SPPICAV qui détaillent et complètent les informations contenues dans le DICI ;
• le dernier rapport annuel, qui comporte notamment le rapport de gestion, les comptes certifiés et le rapport du CAC et éventuellement un résumé des rémunérations versées par la société de gestion ;
• la dernière valeur liquidative (ou le dernier prix de marché de la part / action) et le bulletin de souscription.

L’investisseur est régulièrement destinataire de documents de reporting : rapport semestriel avec la composition de l’actif.

Qu’est ce qu’un OPCI et pourquoi ce type de véhicule ?
L’OPCI est un fonds d’investissement alternatif (FIA) agréé par l’AMF.

L’OPCI se caractérise par sa Souplesse d’investissement et ses Avantages Juridiques et Financiers :

1. L’OPCI peut investir dans une large gamme de supports immobiliers en bénéficiant d’une grande souplesse d’investissement concernant les actifs acquis, le financement, la durée de leur détention.
   L’OPCI peut acquérir :
   • Soit directement des actifs immobiliers de toute nature (construits, en état futur d’achèvement (VEFA), sous contrat de promotion immobilière (CPI), voire des terrains nus à bâtir),
   • Soit sous diverses formes indirectes des :
     • parts de sociétés de personnes dont l’actif est principalement constitué d’immeubles acquis ou construits en vue de leur location, ou de droits de crédit-preneur : Sociétés Civiles Immobilières, SA, SAS, parts de sociétés foncières non cotées, parts de SCPI
     • actions de foncières cotées : SIIC
     • parts ou actions d’autres OPCI
     • parts ou actions d’OPCVM : Sicav immobilières,….
   • La société de gestion peut ainsi organiser une gestion dynamique du patrimoine immobilier, optimisée selon les supports juridiques souhaités et la nature des immeubles recherchés.
2. Le rendement purement locatif du patrimoine s’accompagne également d’une recherche de plus-value sur ses actifs qui bénéficie au porteur de parts puisque les OPCI ont une obligation de distribution.
3. On recherche également à optimiser le rendement des fonds propres par le recours à l’endettement dont le niveau est strictement encadré, dans la limite réglementaire de :
   • 40% de la valeur des immeubles détenus directement ou indirectement (art. L. 214-95 du Code monétaire et financier)
   • et jusqu’à 80% pour les OPPCI EL (à Effet Levier).

L’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) est placé sous le contrôle de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), qui agrée et contrôle toutes les SGP et chaque nouvel OPCI ainsi que toute décision majeure les concernant (modification du prospectus, du fonctionnement, de la liquidité, fusion, dissolution,…)

• Plusieurs acteurs interviennent dans son fonctionnement et sa gouvernance :
  • une société de gestion (SGP),
  • un dépositaire pour le contrôle et la conservation des titres,
  • un expert immobilier,
  • un commissaire aux comptes,
  • et selon son statut, un conseil d’administration pour les SPPICAV ou un conseil de surveillance pour les FPI.
• La société de gestion est seule responsable en matière d’investissement et doit rendre compte de sa politique de gestion devant les actionnaires.
• Quelle est l’information à destination de l’investisseur ?
  • Préalablement à leur souscription de parts/actions d’un OPCI, l’investisseur doit recevoir :
  • le document d’information clé pour l’investisseur (au format OPCVM jusqu’au 31 décembre 2019, puis format PRIIPs à compter du 2 janvier 2020), qui est un document devant fournir une information synthétique présentant les renseignements essentiels et nécessaires à la prise de décision de l’investisseur (objectifs et politique d’investissement, profil de risque et de rendement, risques, coûts, performances passées et informations pratiques),
  • le prospectus et les statuts de la SPPICAV qui détaillent et complètent les informations contenues dans le DICI ;
  • le dernier rapport annuel, qui comporte notamment le rapport de gestion, les comptes certifiés et le rapport du CAC et éventuellement un résumé des rémunérations versées par la société de gestion ;
  • la dernière valeur liquidative (ou le dernier prix de marché de la part / action) et le bulletin de souscription.

L’investisseur est régulièrement destinataire de documents de reporting : rapport semestriel avec la composition de l’actif.

L’OPCI peut prendre deux formes juridiques, qui correspondent à deux régimes fiscaux différents :

• Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV)
• Fonds de Placement Immobilier (FPI).

• La SPPICAV est une société anonyme à capital variable (modèle des SICAV) ; elle possède la personnalité morale.
  Elle relève du régime des revenus de capitaux mobiliers et permet aux investisseurs de bénéficier du régime fiscal applicable aux détenteurs d’actions.
• Le FPI est une copropriété (sur le modèle des FCP) ; il ne possède pas de personnalité morale.
  Il relève du régime fiscal des revenus fonciers et s’adresse aux investisseurs qui souhaitent bénéficier des modalités d’imposition des parts de SCPI.
• La création de ces deux types de société permet aux investisseurs de choisir le régime fiscal le mieux adapté à leurs besoins patrimoniaux. Quelle que soit la forme juridique retenue, l’OPCI est exonéré d’IS ; en contrepartie la SPPICAV doit distribuer :
  • 85% minimum des revenus nets de l’exploitation locative (85% également pour le FPI),
  • 50% des plus-values nettes réalisées sur les cessions d’actifs, (85% pour le FPI)
  • 100% des dividendes provenant de sociétés non cotées soumises au régime SIIC (85% pour le FPI).

L’OPCI est exonéré de la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par les personnes morales (dite « taxe de 3% ») sans avoir à respecter certaines obligations déclaratives auprès de l’administration fiscale (art. 990 E, 3°, c du CGI).

Rachat des actions ou parts : dans les deux formes d’OPCI, ce rachat est exonéré de droits de mutation, sous réserve que les actions ou parts détenues n’excèdent pas :

• 10% du total des actions ou parts de l’OPCI, pour les personnes physiques (ou groupes familiaux),
• 20% du total des actions ou parts de l’OPCI, pour les personnes morales.

Les distributions de dividendes sont imposées entre les mains des associés en tant que revenus de capitaux mobiliers quelle que soit la nature des revenus / plus-values réalisés par la SPPICAV.

• Concernant les personnes morales soumises à l’IS :
  • Pour les distributions de dividendes, quelle que soit leur origine (loyers, revenus financiers, plus-values immobilières) : imposition à l’IS au taux de droit commun (soit actuellement 28% jusqu’à 500 000 euros de bénéfice imposable et 33,33% à raison de l’excédent (auquel s’ajoute éventuellement la contribution de 3,3% (assise sur le montant de l’IS)) ;
  • Pour les plus-values de rachat (ou de cession) de leurs actions : imposition dans les mêmes conditions que ci-dessus.
• Concernant les personnes physiques résidents fiscaux français :
  • Pour les distributions de dividendes, quelle que soit leur origine (loyers, revenus financiers, plus-values immobilières) : imposition à l’impôt sur le revenu (IR) au taux forfaitaire unique de 30% (12,8% d’IR + 17,2% de prélèvements sociaux), ou sur option du contribuable : imposition au barème progressif de l’IR (sans le bénéfice de l’abattement de 40%) à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2% dont 6,8% est déductible de l’assiette de l’IR) ;
  • Pour les plus-values de rachat (ou de cession) de leurs actions : imposition à l’IR au taux forfaitaire unique de 30% (12,8% d’IR + 17,2% de prélèvements sociaux), ou sur option du contribuable (et seulement pour les actions de SPPPICAV acquises ou souscrites avant le 1er janvier 2018) : imposition au barème progressif de l’IR (avec éventuellement le bénéfice des abattements pour durée de détention) à laquelle s’ajoute les prélèvements sociaux (17,2% dont 6,8% est déductible de l’assiette de l’IR) ;

Pour la quote-part immobilière de la valeur liquidative de leurs actions : soumission à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI